Costi: differenza tra manutenzione ordinaria e straordinaria

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Si fa presto a dire lavoro edilizio. C’è il restauro e il risanamento conservativo, la ristrutturazione edilizia, quella urbanistica, la nuova costruzione… E poi c’è la manutenzione, che si distingue in ordinaria e straordinaria. Ogni categoria ha le sue specificità e anche la differenza tra le due tipologie di manutenzione non è di poco conto (e costo). Vediamo per quale ragione.

Manutenzione ordinaria

Facciamo riferimento al “Testo unico dell’edilizia” (DPR n° 380/200) per stabilire che tutti gli interventi di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici, o le semplici riparazioni e sostituzioni che si limitano a integrare e mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti, rientrano nella manutenzione ordinaria e possono essere eseguiti “senza alcun titolo abilitativo”, vale a dire che non necessitano di permessi particolari.

In pratica rientrano nella manutenzione ordinaria tutti le opere di cosiddetta “edilizia libera” che comprende semplici sostituzioni o riparazioni. Come ad esempio:

  • le opere di manutenzione dell’impianto di riscaldamento, elettrico o gas;
  • la riparazione o sostituzione di porte, finestre e lucernari (senza cambio di dimensione);
  • la sostituzione dei sanitari;
  • la tinteggiatura di interni ed esterni e la verniciatura di porte e garage;
  • la sostituzione di elementi tecnologici obsoleti per ascensori;
  • le opere dipavimentazione e di finitura di spazi interni ed esterni;
  • il montaggio di pannelli solari, impianti fotovoltaici,a servizio degli edifici, se realizzati al di fuori del centro storico;
  • l’eliminazione di barriere architettoniche che non comportino l’alterazione della sagoma dell’edificio…

Manutenzione straordinaria

La manutenzione straordinaria è di tipo strutturale ed è l’intervento edilizio più complesso che serve a rendere l’immobile più innovativo. Questa è la caratteristica che fa da spartiacque tra manutenzione ordinaria e straordinaria: se , per esempio, cambiate gli infissi di casa con altri dello stesso modello e dimensione si tratta di manutenzione ordinaria, ma se li sostituite con un modello di altro materiale, doppi vetri o allargate la dimensione di una o più finestre, allora si tratta di un intervento straordinario.

In genere rientrano nella manutenzione straordinaria lavori tipo:

  • la sostituzione degli infissi di forme e misure diverse;
  • la ristrutturazione integrale dei servizi igienico-sanitari, inclusi gli impianti idrici;
  • le opere di consolidamento strutturale e fondazioni;
  • lo spostamento, la demolizione o l’aggiunta di un tramezzo;
  • il rifacimento di tetti e mansarde, rampe e scale;
  • l’installazione ex-novo di ascensori;
  • la sostituzione della caldaia con nuovo modello;
  • l’installazione di pannelli solari termici o fotovoltaici, il rifacimento integrale dell’impianto elettrico e, in generale, tutti gli interventi finalizzati al risparmio energetico;
  • la realizzazione di chiusure o aperture interne e l’adeguamento di opere accessorie come centrali termiche, canne fumarie, ascensori, scale di sicurezza, solai ecc. purché non comportino l’aumento del volume o delle superfici.

Per tutti questi interventi è necessario il permesso di costruire tramite SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività), oppure CILA (Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata).

La SCIA è presentata dall’imprenditore o dal tecnico che si occupa l’opera (e ne è responsabile) e autocertifica il possesso dei requisiti della legge per eseguire l’attività di manutenzione. Spetterà poi all’ufficio competente verificare i requisiti entro 60 giorni dalla segnalazione.

La Cila invece è una semplice comunicazione che può essere presentata anche dal proprietario dell’immobile, non necessita dell’approvazione del Comune e riguarda quei lavori di manutenzione straordinaria più leggeri come: lo spostamento di tramezzi non portanti, le modifiche al dimensionamento e alla collocazione di porte ed infissi, il frazionamento e l’accorpamento delle unità immobiliari o la realizzazione di una piscina esterna.

Costi di manutenzione

La distinzione appena descritta è importante perché da essa dipendono anche costi diversi. È evidente che la manutenzione ordinaria pesa meno sul portafoglio rispetto a quella straordinaria, che deve anche tener conto dei costi della SCIA (variabili da 250 a 1000 euro).

Non bisogna dimenticare però che i bonus fiscali consentono la detrazione del 50% (per tutto il 2018) su gran parte dei lavori di manutenzione ordinaria e straordinaria, mentre gli Ecobonus sgravano del 65% i costi sui lavori di riqualificazione energetica.

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