Riscaldamento condominio: costi e normativa

riscaldamento condominiale
riscaldamento condominiale

Il riscaldamento condominiale è sottoposto a precise e recenti normative che ne definiscono caratteristiche, modalità di funzionamento e conseguente divisione delle spese. Affrontiamo dunque la questione partendo dalle prime due argomentazioni per comprendere l’entità dei costi.

Normativa vigente sul riscaldamento condominiale

Il riscaldamento condominiale funziona in modo simile a quello autonomo. La differenza sostanziale è che il primo è costituito da una caldaia unica per tutto lo stabile, generalmente posizionata in un locale seminterrato o in un’area comune del condominio.

Dal 2016 gli impianti di riscaldamento condominiale debbono installare le valvole termostatiche ed i contabilizzatori di calore, componenti che permettono di regolare i radiatori nei singoli appartamenti in base alle necessità di chi ci abita, nonché di ripartire in modo preciso i costi di consumo energetico. Restano invece standardizzati gli orari di accensione e spegnimento della caldaia.

La normativa cui si deve fare riferimento per le modalità di funzionamento e ripartizione dei consumi degli impianti di riscaldamento centralizzato è la UNI 10200, che è entrata in vigore dalla metà del 2017. Tale normativa contiene tutte le informazioni in modo preciso e dettagliato. Vediamo quali sono.

In sintesi, gli obblighi previsti da tale normativa prevedono la contabilizzazione mediante i ripartitori installati sui termosifoni, la termoregolazione degli impianti grazie all’installazione delle valvole termostatiche sui radiatori, l’adeguamento delle tabelle millesimali dell’impianto di riscaldamento alla UNI 10200, nonché i criteri di suddivisione delle spese e dei consumi, soprattutto a consuntivo.

Consumi variabili e fissi

Grazie alla contabilizzazione ed alla termoregolazione degli impianti, ciascun condomino pagherà i consumi effettivi. A tale proposito, la UNI 10200 distingue due quote di consumo che vanno a definire quello effettivo, ovvero quella volontaria e l’involontaria.

I consumi volontari, detti anche variabili, sono valutati dai contabilizzatori montati sui termosifoni e quindi dipendono dai tempi e dalle modalità dei singoli condomini a seconda dell’apertura e/o chiusura delle valvole termostatiche.

I consumi involontari, altrimenti definiti quota fissa, vengono misurati e ripartiti grazie alle quote millesimali relative al riscaldamento. Tali millesimi si basano sul fabbisogno energetico delle unità immobiliari, ossia della quantità di calore che ogni appartamento dovrebbe utilizzare per mantenere una temperatura costante intorno ai 20° C nel periodo in cui è in funzione l’impianto di riscaldamento. La quota fissa dipende da dispersioni di energia termica all’interno dell’impianto, costi di gestione del servizio di contabilizzazione, nonché di manutenzione ordinaria e di conduzione. In base alla UNI 10200 chi chiede il distacco dal riscaldamento centralizzato è tenuto a pagare comunque la quota fissa e le spese di manutenzione sia ordinaria che straordinaria e di adeguamento dell’impianto.

Sono previste sanzioni per chi non provvede all’installazione di termoregolatori e contabilizzatori del calore individuali, per chi non divide le spese in base alla UNI 10200 ovvero ai millesimi di riscaldamento. Sono peraltro previste possibili deroghe nel caso in cui non ci si adegua alle normative vigenti.

La diagnosi energetica del condominio

Per la redazione dei millesimi di riscaldamento bisogna infatti effettuare il calcolo del fabbisogno energetico del condominio, che è calcolato considerando le parti comuni dello stabile incluse le variazioni avvenute nel tempo. Sono escluse quelle riguardanti i singoli appartamenti. L’assemblea condominiale deve limitarsi a ratificare la tabella millesimale così come viene realizzata dal tecnico professionista che misura le eventuali dispersioni di calore. Inoltre l’assemblea non può nemmeno variare il rapporto fra le quote variabili e fisse pari a 70-30 in sostituzione della UNI 10200, a meno che non vi sia una relazione tecnica che può ritenere corretta una divisione dei consumi pari ad 80-20. L’approvazione della tabella deve ricevere almeno i 333 millesimi dei partecipanti all’assemblea.

La UNI 10200 trova difficoltà di applicazione in edifici poco abitati e con molte unità immobiliari distaccate. Inoltre i calcoli riguardanti le ripartizioni dei consumi sono differenti fra appartamenti sempre abitati nel corso dell’anno da quelli poco frequentati. Inoltre, con le nuove tabelle millesimali del riscaldamento gli appartamenti ubicati agli ultimi piani e al pianterreno possono avere quote più alte rispetto alle precedenti perché il loro fabbisogno termico è differente rispetto a quello delle unità immobiliari intermedie.

Ciò ha indotto il legislatore ad introdurre il cosiddetto fattore d’uso, che prende in considerazione il grado di utilizzazione dell’impianto durante la stagione del riscaldamento. Tale dato influisce in modo significativo sulla quota fissa.

Oltre al fattore d’uso, al professionista che deve determinare il fabbisogno energetico conviene controllare anche le fatture e le bollette pagate nel corso degli anni precedenti affinché abbia uno scenario completo del condominio e degli appartamenti che ne fanno parte. Grazie a questi parametri è dunque possibile realizzare un modello informatico dell’edificio.

Grazie all’introduzione di tale normativa il riscaldamento condominiale diviene più vantaggioso rispetto a quello autonomo per due ragioni. Innanzitutto per la sicurezza dell’impianto, che peraltro viene affidata ad un tecnico responsabile. In secondo luogo per il consumo energetico inferiore.

Costi del riscaldamento condominiale

Per un’unità familiare composta da quattro elementi che consuma un volume annuale di gas intorno a 1.400 metri cubi, la spesa media del riscaldamento condominiale con contabilizzazione del calore si aggira sui 40 euro al mese, esclusi i costi di manutenzione ordinaria e straordinaria.

Per un condominio di medie dimensioni (20-30 appartamenti), la spesa per la contabilizzazione del calore varia da 70 a 120 euro per appartamento e da 110 a 140 euro per l’installazione su ogni termosifone di valvole termostatiche e ripartitori. Una valvola termostatica di buona qualità ha un prezzo intorno a 40 euro. A tali cifre bisogna aggiungere le spese per l’adeguamento della centrale termica. Se tale adeguamento prevede la sostituzione della caldaia, il prezzo medio varia da un minimo di 20 mila ad un massimo di 40 mila euro. Tutte queste spese vanno imputate per millesimi di proprietà.

La spesa complessiva per il riadeguamento dell’impianto e dei radiatori può essere portata in detrazione da ciascun condomino perché ritenute agevolazioni fiscali per ristrutturazione edilizia con detrazione al 50% oppure riqualificazione energetica con detrazione al 65%. La seconda opzione è prevista se la contabilizzazione del calore avviene contestualmente alla sostituzione di impianti di climatizzazione invernale con caldaie a condensazione e relativo impianto di distribuzione.

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