Rifacimento facciata condominiale: quanto costa

La facciata di un edificio condominiale è il biglietto da visita dello stabile e di chi ci vive. È poi la parte che subisce direttamente i danni dovuti alla trascuratezza e alle intemperie. Ciò significa che risulta necessaria una continua cura e, meno frequentemente, il suo rifacimento. Quest’ultimo tipo di intervento viene in genere programmato dopo un certo numero di anni a seconda dello stato e delle condizioni in cui tutta la facciata, o una sua parte, si trova.

Prima di capire come, a chi rivolgersi e quanto costa ristrutturare una facciata condominiale, conviene dare una definizione particolareggiata di cosa si tratta e di quali sono i danni principali cui può essere soggetta.

Facciata condominiale, definiamola 

La facciata è la parte esterna dell’edificio intesa sia come struttura muraria sia come soluzione architettonica. Per uno stabile condominiale la facciata riguarda ogni lato dell’edificio, sia interno che esterno. Ove per esterne si intendono quelle parti che si affacciano sulle strade principali, per interne quelle che si affacciano in cortili interni e/o su strade secondarie.

Dal punto di vista normativo la facciata è di proprietà comune dei condomini. Ciò è importante quando si vanno a definire responsabilità dei singoli condomini o di tutto il condominio in merito alle fasi e ai costi della manutenzione della facciata. Pertanto, quando si tratta della parte comune la responsabilità riguarda tutti i condomini e la spesa va dunque ripartita in base alle quote millesimali. Fanno testo a parte danni e problematiche riguardanti le parti superiori e inferiori dei balconi, caso in cui la responsabilità della manutenzione e dei costi di riparazione è del condomino che ne ha la proprietà.

Poiché la facciata è un bene del condominio i singoli condomini devono farne uso senza alterarne destinazione d’uso e decoro.

Danni alla facciata condominiale

I danni che una facciata di uno stabile può evidenziare possono essere di natura diversa e di differente entità. In generale, vi possono essere macchie di umidità, fessure superficiali oppure crepe profonde. In alcuni casi possono mancare parti di intonaco, di pittura o di vernice. Tutto ciò rende poco presentabile la facciata, che merita dunque un rifacimento parziale e/o completo, a seconda del suo stato di degrado.

Le cause che generano il disfacimento di una facciata di un edificio sono diverse. Innanzitutto, intemperie, piogge, gelate ed umidità tendono a creare le tipiche macchie di umidità oppure ancora aprire crepe più o meno estese a seconda dell’intensità delle intemperie stesse.

A chi rivolgersi per il rifacimento di una facciata condominio

La ristrutturazione o il rifacimento di una facciata condominiale rappresenta un lavoro complesso e delicato. Ciò significa che ci si deve comunque rivolgere ad un professionista in grado di controllare tutte le fasi di realizzazione dell’opera. In genere, dunque, ci si rivolge ad un ingegnere, un geometra o ad un architetto, che ha specifici compiti e doveri.

Innanzitutto deve redigere il computo metrico, un documento che permette di valutare il prezzo dell’esecuzione di tutti i lavori edili voce per voce, come natura, dimensioni e superficie del ponteggio, tipologia, volumi e quantità di materiale edile necessario per i lavori, eccetera.

Il professionista deve poi predisporre il capitolato, ovvero il contratto che l’impresa deve rispettare in termini di tempi e modalità di lavori. In pratica, tale documento tende a regolare il rapporto fra chi provvede a ristrutturare e la ditta esecutrice dei lavori. Poi deve stilare il modello comunale relativo alla manutenzione ordinaria, la richiesta di occupazione del suolo pubblico se ponteggi o cantieri vengono ubicati su aree pubbliche. Se l’edificio è sotto la tutela della Sovrintendenza è necessaria una specifica autorizzazione, che in genere impiega almeno tre mesi prima di concedere il nulla osta.

Una volta ottenuti i vari contratti preventivi da parte delle imprese contattate, in sede di assemblea condominiale i vari condomini potranno scegliere a quale ditta affidare i lavori. La scelta dell’impresa può provenire da parte degli stessi condomini e da parte del professionista, che possono scegliere da un minimo di 3 fino ad un massimo di 5 imprese di loro conoscenza. Approvata la scelta dell’impresa in sede di assemblea, l’amministratore condominiale può procedere a dare inizio ai lavori. Per procedere al rifacimento di una facciata condominiale è necessaria l’approvazione dei lavori da parte di 500 millesimi presenti durante la discussione in assemblea di tale punto all’ordine del giorno.

Quanto costa il rifacimento delle facciate condominiali

Il costo del rifacimento della facciata condominiale dipende essenzialmente dalle dimensioni dello stabile, dal numero di piani e dalla complessità dei lavori.

La spesa media per il rifacimento di una facciata condominiale varia da un minimo di 60 euro al metro quadro, fino ad un massimo di 100 euro al metro quadro. Il costo complessivo di una ristrutturazione di una facciata di condominio può variare da un minimo di 200 euro ad un massimo di 45 mila euro. In definitiva, il prezzo medio si aggira intorno a 4.300 euro. Tale dato risente comunque della superficie della facciata da rifare.

In generale, le voci di costo di lavorazione da tenere in considerazione sono l’allestimento del cantiere, degli impianti di montaggio, di ancoraggio, e dei ponteggi, la scrostatura delle parti deteriorate della facciata, la demolizione e lo smaltimento delle parti scrostate, la chiusura delle fessure e di buchi eventualmente presenti nella muratura, la verniciatura delle ringhiere, nonché la tinteggiatura e l’intonacatura delle pareti.

La spesa dell’allestimento del cantiere dipende dagli spazi occupati, dagli impianti di montaggio, smontaggio ed ancoraggio, nonché dalla cartellonistica e dai servizi essenziali per lo svolgimento dei lavori. In media si aggira sui 1.500 – 2.000 euro. Per quanto riguarda il ponteggio, in media il costo del noleggio varia da 7 a 20 euro al metro quadro al mese.

Facciata condominio, quanto costa il cappotto termico?

In media, la spesa aggiuntiva per il cappotto termico varia da 20 a 30 euro al metro quadro. L’impermeabilizzazione varia da 30 a 35 euro al metro quadro. La scrostatura varia da 20 a 30 euro al metro quadro. Demolizione e smaltimento delle parti scrostate variano da 5 a 16 euro al metro quadro. Eventuali trattamenti antimuffa da 15 a 20 euro al metro quadro. Riparazioni di spaccature e buchi da 8 a 15 euro al metro quadro. Per quanto riguarda la tinteggiatura, il costo dipende dal tipo di colore scelto. In media varia da 10 a 25 euro al metro quadro. Su tale dato incide il basso livello di spesa delle pitture al quarzo, che sono le più economiche presenti sul mercato (da 6 a 10 euro al metro quadro). Nel caso dell’intonacatura il prezzo varia da 10 a 30 euro al metro quadro.

Quanto costa la manodopera per il rifacimento condominiale

Il costo della manodopera varia da 100 a 250 euro al metro quadro. In totale, la spesa per la ditta, incluse fornitura, manodopera e ponteggio, è intorno ai 35 euro al metro quadro. A ciò bisogna aggiungere il costo del direttore dei lavori, che incide in media del 5% sul costo dell’opera, e dell’eventuale responsabile della sicurezza, il cui costo influisce del 2-3% sulla spesa totale. Fra le voci di spesa meno significativa vi sono la realizzazione del computo metrico, che incide dell’1% e la parcella dell’amministratore condominiale (1%).

Considerati i livelli di spesa e la complessità dei lavori Fixool consiglia di pianificare l’intervento in anticipo con la valutazione di 3-4 preventivi per la scelta dell’impresa con il rapporto più adeguato di qualità/prezzo. È infine bene organizzare i lavori in un periodo favorevole dal punto di vista meteorologico. In genere, il periodo migliore è quello primaverile e/o quello che precede l’autunno. Quanto alla durata dei lavori, mediamente si possono impiegare 20-30 giorni a seconda della loro complessità.

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